Aggiornato al 16 settembre 2026.
Quando un proprietario mi dice “la casa è a posto, la planimetria catastale corrisponde”, la prima cosa che chiarirei è questa:
Catasto e urbanistica non sono la stessa verifica.
Una planimetria catastale può rappresentare perfettamente la casa di oggi e, allo stesso tempo, non dirci se una modifica è stata autorizzata dal Comune.
E può succedere anche il contrario: un lavoro regolarmente autorizzato può non essere stato aggiornato correttamente in Catasto.
Per chi deve vendere, capirlo prima significa evitare che la questione emerga quando c’è già una proposta, una banca o una data di rogito.
IN PAROLE SEMPLICI
- Catasto: controlla dati e rappresentazione catastale dell’immobile.
- Urbanistica: ricostruisce ciò che è stato legittimamente costruito e modificato nel tempo.
- Un controllo non sostituisce l’altro.
- Se qualcosa non coincide, la prima domanda non è “come lo sano?”, ma “che tipo di difformità è?”.
La conformità catastale: cosa viene dichiarato nell’atto
Per gli atti indicati dalla legge relativi a fabbricati esistenti, la disciplina catastale richiede l’identificazione dell’unità, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Nei casi previsti questa dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato.
Il notaio verifica inoltre la corrispondenza tra intestatari catastali e risultanze dei Registri Immobiliari.
Questo è un controllo importante, ma riguarda il piano catastale.
Una planimetria catastale aggiornata non dimostra, da sola, che una parete, una veranda o una diversa distribuzione interna siano urbanisticamente legittime.
La verifica urbanistica: ricostruire la storia autorizzata della casa
Sul piano urbanistico il tecnico deve ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.
La disciplina dell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia individua i titoli e gli altri elementi che possono concorrere a stabilirlo. In pratica, il tecnico confronta lo stato reale della casa con la documentazione edilizia che ne ha legittimato costruzione e modifiche.
A seconda dell’immobile possono entrare in gioco licenze, concessioni, permessi di costruire, CILA, SCIA, varianti, sanatorie, condoni e documenti di epoche differenti.
Non è un controllo che l’agente immobiliare possa certificare al posto di un tecnico abilitato.
Facciamo un esempio
Un appartamento oggi ha cucina aperta sul soggiorno. La planimetria catastale mostra esattamente questa configurazione.
Il proprietario conclude: “È conforme”.
Ma dal fascicolo comunale il tecnico scopre che l’ultimo titolo disponibile rappresenta ancora la parete che separava cucina e soggiorno e non trova, almeno inizialmente, il titolo relativo alla modifica.
Il Catasto, quindi, descrive correttamente lo stato attuale. Ma resta da capire se quella modifica sia stata autorizzata, rientri in una tolleranza prevista dalla legge, sia regolarizzabile o richieda un altro intervento.
Aggiornare il Catasto non avrebbe risolto questa domanda, perché il problema è urbanistico.
A Roma il controllo può richiedere di ricostruire pratiche di epoche diverse
Roma ha una storia edilizia lunga e documentazione distribuita su periodi e procedure differenti.
Le procedure edilizie più recenti sono gestite attraverso i servizi telematici di Roma Capitale, tra cui SUET. Per pratiche più vecchie, procedimenti presentati con modalità precedenti o fascicoli di condono, il percorso di ricerca può essere diverso.
Per il proprietario questo significa una cosa molto concreta: non basta avere una planimetria scaricata dal Catasto per dire che il dossier tecnico della casa è completo.
Quando la storia dell’immobile lo richiede, un tecnico incaricato deve individuare quali atti recuperare e da quale archivio.
Se emerge una difformità, non significa automaticamente che la casa non si possa vendere
“C’è una difformità” è l’inizio della verifica, non la conclusione.
Occorre capire:
- che cosa non coincide;
- quando è stata realizzata la modifica;
- quale titolo era necessario;
- se rientra nelle tolleranze previste dalla normativa;
- se esiste una procedura di regolarizzazione applicabile;
- se è necessario un ripristino;
- quali effetti ha sui tempi e sulla vendita.
La giurisprudenza ha chiarito che non ogni difformità urbanistica determina automaticamente la nullità dell’atto di trasferimento. Questo, però, non rende irrilevante la regolarità edilizia: una difformità può generare problemi tecnici, amministrativi, economici, bancari e contrattuali.
Per questo eviterei sia l’allarmismo “la casa non si vende” sia la scorciatoia “basta fare una sanatoria”.
La valutazione deve essere tecnica e riferita al caso concreto.
E l’agibilità?
Anche l’agibilità è un tema distinto.
Riguarda i requisiti e gli adempimenti previsti dalla disciplina edilizia per determinate costruzioni e interventi. Non va usata come sinonimo di conformità urbanistica e non va confusa con la planimetria catastale.
Se manca, è datata o ci sono dubbi sulla documentazione, il tecnico e il notaio valuteranno cosa serve nel caso concreto.
Quando fare il controllo?
Io lo anticiperei quando ci sono segnali che lo rendono utile: lavori eseguiti nel tempo, distribuzione interna modificata, verande, frazionamenti, fusioni, vecchi condoni, differenze tra documenti oppure una storia dell’immobile poco chiara.
Non significa bloccare la vendita per mesi prima ancora di parlare di prezzo.
Significa iniziare abbastanza presto da non trovarsi con una proposta accettata e una verifica tecnica ancora tutta da fare.
Chi fa cosa
Agente immobiliare: raccoglie i documenti disponibili, osserva l’immobile, segnala gli elementi che meritano approfondimento e coordina il percorso commerciale.
Tecnico abilitato: ricostruisce lo stato legittimo, effettua accessi agli atti, confronta stato reale e documentazione, valuta eventuali difformità e possibili rimedi.
Notaio: svolge i controlli di propria competenza sulla compravendita e sulle formalità necessarie all’atto.
Separare bene i ruoli evita due errori: chiedere all’agente una certificazione tecnica oppure arrivare dal tecnico soltanto quando la trattativa è già sotto pressione.
Checklist prima di mettere casa sul mercato
Prima dell’annuncio, soprattutto se l’immobile ha una storia edilizia articolata, cercherei di sapere:
- Qual è l’atto di provenienza?
- Qual è la planimetria catastale attuale?
- Lo stato reale corrisponde alla planimetria?
- Quali lavori sono stati fatti nel tempo?
- Esistono i relativi titoli o pratiche edilizie?
- Serve un accesso agli atti?
- Esistono pratiche di condono o sanatoria?
- Un tecnico ha già verificato lo stato legittimo oppure è ancora da ricostruire?
Quindi, in pratica?
La conformità non è una parola da mettere in fondo alla checklist del rogito.
È un modo per capire prima se la casa che stai per proporre al mercato corrisponde davvero ai documenti che la raccontano.
E il punto più importante è questo:
Catasto e urbanistica vanno letti insieme, ma non confusi.
Se stai pensando di vendere, anche da privato, possiamo fissare un primo incontro gratuito per vedere insieme i documenti che hai già e capire se ci sono aspetti che meritano di essere approfonditi prima di mettere l’immobile sul mercato.
Non si tratta di una verifica tecnica di conformità e non sostituisce il lavoro di geometra, architetto o altro professionista abilitato. Può però aiutarti a capire quali controlli conviene fare prima e quando è il momento di coinvolgere il tecnico competente, evitando di arrivare alla proposta o al rogito con problemi ancora da chiarire. Puoi richiederlo anche se al momento non vuoi affidare un incarico a un’agenzia.
Fonti principali
- Normattiva — DPR 380/2001, art. 9-bis, stato legittimo.
- Normattiva — D.L. 78/2010, art. 19, conformità catastale negli atti.
- Consiglio Nazionale del Notariato — studio sullo stato legittimo dopo il Decreto Salva Casa.
- Consiglio Nazionale del Notariato — lista documenti per compravendita.
- Roma Capitale — SUE / SUET procedure edilizie.
- Roma Capitale — servizi di accesso agli archivi e procedure di condono, quando pertinenti.
- Roma Capitale — Agibilità.
Nota informativa
Questo contenuto ha finalità informative e divulgative e non costituisce consulenza tecnica, urbanistica, catastale, legale o notarile. La regolarità e lo stato legittimo di un immobile devono essere verificati sul caso concreto dai professionisti competenti.