Aggiornato al 23 settembre 2026.
Stai per comprare un appartamento in condominio. La casa ti piace, il prezzo è stato concordato e sembra tutto chiaro. Poi scopri che l’assemblea ha già approvato il rifacimento della facciata e che per quell’appartamento ci sono diverse migliaia di euro da pagare.
La domanda viene spontanea: chi paga quei lavori, il venditore o chi compra?
In parole semplici
Per i lavori condominiali straordinari, il punto da guardare è normalmente quando l’assemblea li ha approvati definitivamente.
- Se i lavori sono stati approvati prima del rogito, salvo accordi diversi tra le parti, la spesa resta normalmente a carico del venditore.
- Se vengono approvati dopo il rogito, la spesa è normalmente dell’acquirente.
- Se prima del rogito si è soltanto parlato dei lavori o sono stati chiesti dei preventivi, bisogna capire se esisteva già una vera delibera definitiva.
È il criterio richiamato anche dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalla giurisprudenza. Ma nella pratica la cosa più importante è molto semplice: prima di firmare, chiedi di vedere i verbali e fai mettere per iscritto come verranno gestite le spese.
Esempio: facciata deliberata prima della vendita
Esempio ipotetico. A maggio il condominio approva il rifacimento della facciata. La quota dell’appartamento che stai acquistando è di 8.000 euro, divisa in otto rate.
Il rogito viene fatto a luglio. Il venditore ha già pagato due rate, mentre le altre sei scadranno quando tu sarai già proprietario.
Il fatto che le rate successive arrivino dopo il rogito non significa automaticamente che diventino una tua spesa. Se i lavori erano stati definitivamente approvati quando il venditore era ancora proprietario, salvo un accordo diverso, il costo resta normalmente a suo carico.
E se prima del rogito avevano soltanto chiesto i preventivi?
Qui la situazione cambia.
Immagina che a marzo l’assemblea dica: “Il tetto è da rifare, chiediamo tre preventivi e ne riparliamo”. Tu compri a maggio. A settembre, quando sei già proprietario, l’assemblea sceglie l’impresa, approva i lavori e stabilisce la spesa.
La riunione di marzo non era necessariamente la decisione definitiva sui lavori. Per questo non basta sapere che “se ne parlava”: bisogna leggere che cosa è stato realmente deliberato.
Cosa chiederei prima di fare una proposta
Non servono cinquanta documenti. Per capire se c’è qualcosa da approfondire partirei da poche cose:
- gli ultimi verbali assembleari rilevanti;
- eventuali lavori straordinari già approvati;
- eventuali lavori importanti ancora in discussione;
- la situazione aggiornata delle spese condominiali;
- l’importo attribuito all’appartamento e le rate previste, se già definiti.
Il Notariato indica tra i documenti utili nella compravendita anche una dichiarazione dell’amministratore sul pagamento delle spese, sulle eventuali spese straordinarie deliberate e sulle liti in corso.
“Li pago io”: meglio scriverlo
Capita spesso che il venditore dica: “Non preoccuparti, quei lavori restano a carico mio”. Può essere esattamente ciò che le parti vogliono fare, ma se parliamo di migliaia di euro non lascerei la questione a una frase detta durante una visita.
Nel preliminare o negli accordi della compravendita conviene chiarire chi paga i lavori già deliberati, chi paga le rate che scadranno dopo il rogito e cosa succede se una nuova spesa viene approvata prima della vendita definitiva.
Non serve scrivere da soli formule complicate: quando l’importo è importante, il testo va fatto controllare dal notaio o dal professionista competente.
Attenzione: il condominio è un rapporto diverso
C’è poi una distinzione da conoscere. Una cosa è stabilire, tra venditore e acquirente, chi deve sostenere davvero una determinata spesa. Un’altra è capire a chi il condominio può chiedere il pagamento.
La legge prevede che, per alcuni contributi condominiali dell’esercizio in corso e di quello precedente, chi compra possa rispondere insieme al precedente proprietario. Per questo è importante arrivare al rogito con una situazione condominiale chiara e, quando necessario, con gli accordi scritti tra le parti.
In casi particolari il notaio può anche suggerire strumenti di tutela specifici. Il punto, però, resta lo stesso: la questione va fatta emergere prima, non dopo l’acquisto.
La domanda che farei all’amministratore
Più che chiedere genericamente “ci sono problemi nel condominio?”, chiederei al venditore di procurarsi una situazione aggiornata e domanderei:
Ci sono lavori straordinari già deliberati o decisioni importanti che l’assemblea sta per prendere?
È una domanda semplice, ma può cambiare completamente il costo reale dell’acquisto.
Se invece stai vendendo
Se sei il proprietario, la logica è speculare: meglio preparare verbali, situazione delle spese e informazioni sui lavori prima che l’acquirente le scopra a trattativa avanzata.
Nella guida Vendere un appartamento in condominio: spese, lavori deliberati e documenti trovi il tema visto dalla parte di chi vende.
Fonti utili
- Consiglio Nazionale del Notariato — Vivere in condominio: casi e risposte pratiche
- Consiglio Nazionale del Notariato — Casa e giovani: guida pratica alla compravendita
- Consiglio Nazionale del Notariato — Documenti da fornire per la compravendita
- Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24236/2025
- Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25839/2019
Contenuto informativo. La ripartizione delle singole spese e gli effetti degli accordi dipendono dal caso concreto. Per clausole contrattuali e valutazioni giuridiche occorre fare riferimento al notaio o al professionista competente.
Stai acquistando un appartamento in condominio?
Prima di fare una proposta possiamo partire dalle informazioni disponibili sull’immobile e capire quali punti conviene chiarire prima di assumere un impegno.